02 November 2007
Geliat Kawasan Industri yang Semakin Mewangi

Perkembangan terbaru properti di kawasan Cilegon Sejak awal Cilegon kesohor sebagai kota industri. Belum lagi adanya rencana pembangunan proyek Pelabuhan Internasional Bojonegara. Bagaimana pasar propertinya?
Arthur Gideon Menyebut nama Cilegon, ingatan Anda pasti langsung melayang pada baja. Maklum, di kota inilah bercokol pabrik baja terbesar di negeri ini, Krakatau Steel. Lantaran itu pula Cilegon mendapat julukan sebagai kota baja.
Tapi, sebenarnya tak hanya Krakatau Steel yang berdiri di kota yang termasuk wilayah Provinsi Banten ini. Ada pabrik kimia Asahi Mas, Chandra Asri, dan juga Dow Chemical.

Selain itu, di Cilegon juga bakal berdiri Pelabuhan Internasional Bojanegara. Dengan dibangunnya pelabuhan tersebut, banyak pihak memprediksi akan meningkatkan perekonomian di Cilegon. Dan, tentu saja dengan kemajuan di perekonomian, sektor properti juga akan kecipratan.
Ali Munawar, Presiden Direktur PT Krakatau Industrial Estate Cilegon (KIEC), anak perusahaan PT Krakatau Steel yang bergerak di bidang properti, mengungkapkan bahwa dampak positif dari pembangunan pelabuhan internasional itu pasti akan berimbas ke perkembangan infrastruktur.
Perkembangan infrastruktur sudah tentu akan dapat memajukan perekonomian. Ujungnya, semua bermuara pada kenaikan harga properti. "Itu sudah hukum ekonomi," kata Ali.

Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Pusat Strategis Intelijen Property (PSIP), mengamini Ali Munawar. Bahkan, Ali Tranghanda berani memprediksikan, bahwa tahun depan Kawasan Cilegon akan berkembang lebih baik. "Selain sektor perumahan, nanti yang akan berkembang di daerah Cilegon adalah juga sektor ritel seperti trade center," tutur Ali.Pemicunya, mulai semester kedua tahun ini semua sektor properti mengalami peningkatan yang cukup mencolok. "Semua sektor mengalami pertumbuhan yang bagus, termasuk ritel," kata Ali dengan yakin.
Terbukti, Jababeka sudah nongkrong di situ. Ya, pengembang ini memang tergiur dengan pembangunan Kota Cilegon yang pesat. Jababeka sedang menggarap proyek seperti yang mereka kembangkan sebelumnya di Cikarang, Jawa Barat.
Proyek itu bernama Jababeka Cilegon Industrial Estate yang berdiri di lahan seluas kurang lebih 1.800 hektare. Kawasan tersebut telah memiliki kelengkapan infrastruktur dan sarana penunjang yang memungkinkan kegiatan industri berskala besar dapat berkembang. Contohnya adalah jalan yang memadai untuk menghubungkan antara satu blok dengan blok yang lain dan juga untuk menghubungkan blok dengan sudut-sudut di kawasan tersebut.
Selain itu juga sudah tersedia fasilitas berupa suplai air bersih dari PDAM, jaringan telekomunikasi dari PT Telkom, dan jaringan listrik dari PLN.,
Lokasi kawasan ini berada di jalur yang sangat strategis. Hanya sekitar 3 kilometer dari Pelabuhan Bongkar Muat Cigading dan 4 kilometer dari Pelabuhan Penyeberangan Merak.
Sementara itu, KIEC sudah mengembangkan proyek properti untuk kelas menengah ke bawah dan juga menengah ke atas. "Kita juga sedang nyiapin yang kluster kecil, yang tipe 27 dan tipe 36," ungkap Ali Munawar.
Ia percaya, pada dasarnya semua tipe yang dibangun pengembang baik kelas menengah ke atas maupun menengah ke bawah bakalan laku. Karena, memang permintaannya saat ini ada.
Selain Jababeka, ada beberapa pengembang yang mencoba mematok rezeki di Cilegon. Tentu bukan membangun kawasan industri, melainkan perumahan.
Setidaknya, saat ini ada sekitar 20 perumahan yang sedang dibangun di Cilegon dan sekitarnya. Kebanyakan mengincar pasar menengah kebawah.
Misalnya saja, perumahan Taman Pesona Serang, yang dikembangkan oleh PT Tira Anugerah Kontraktor di Lialang Taktakan. Saat ini Tira sedang memasarkan perumahan untuk kelas menengah ke bawah dengan harga Rp 37 juta sampai dengan Rp 49 juta per unit.

Selain itu, ada juga perumahan Griya Permata Asri, buatan PT Atapmas Potensa di Jalan Raya Bulu. Atapmas mengembangkan perumahan dengan harga di kisaran Rp 40 juta sampai dengan Rp 123 juta per unit.
Pengembang lainnya adalah PT Laguna Cipta Griya yang baru saja mejeng di bursa. Setelah mendapat duit hasil dari penjualan saham perdana mereka, Laguna menganggarkan dana kurang lebih Rp 15 miliar untuk pengembangan perumahan Puri Cilegon tahap II dan III.
Sekretaris Perusahaan Laguna Cipta Griya Ricky Darius mengatakan, harga lahan yang dibebaskan untuk perumahan itu cukup bervariasi. Tetapi, jika diambil rata-ratanya berada di kisaran Rp 70.000 sampai Rp 100.000 per m. "Kalau tanahnya makin dekat dengan perumahan itu bisa sampai Rp 150.000 per meter persegi," ujar Ricky.
Saat ini Laguna memfokuskan ke pembangunan rumah sehat sederhana yang harganya antara Rp 42 juta sampai dengan Rp 46 juta. "Kalau ngambil lewat KPR selama 15 tahun cicilannya itu jadi Rp 500.000 sebulan," ungkap Ricky.
Maklum, kenaikan harga tanah di Cilegon belum terlampau tinggi. Makanya jangan heran kalau permintaan akan perumahan di saja mengalami peningkatan yang lumayan.
Saat ini Laguna sedang memasarkan dua proyek, yaitu Puri Cilegon Hijau dan Puri Krakatau Hijau. Untuk Puri Cilegon Hijau harganya Rp 45 juta sampai Rp 68 juta. Sedangkan untuk Puri Krakatau Hij'au dengan harga terendah di kisaran Rp 64 juta dan harga tertinggi sekitar Rp 298,1 juta.
Bukan karena pelabuhan, tapi karena bunga KPR Selain Laguna, ada PT Gapura Prima Group. Pengembang ini sedang memasarkan proyek Metro Cilegon dengan luas 120 hektare. Lokasinya tepat berada di jantung kota, atau lebih tepatnya di belakang Bona Vista Cilegon.
Menempati lokasi yang sangat strategis tentu saja membuat Gapura Prima sangat pede dengan hasil penjualan yang mereka lakukan. Saat ini mereka sedang memasarkan perumahan dengan harga terendah Rp 31,5 juta untuk luas bangunan 23 mr dan luas la
han 72 m. Sedangkan harga tertinggi tercatat Rp 321,63 juta untuk luas bangunan 42 m-dan luas lahan 252 m2. Ke depan, Gapura Prima akan menambahi fasilitas yang ada di Metro Cilegon dengan membangun water park, hotel, dan pusat perbelanjaan.
Direktur Utama Gapura Prima Rudi Margono menyebutkan, dengan adanya rencana pembangunan Pelabuhan Internasional Bojonegara pastilah sangat berpengaruh pada penjualan propertinya.

Kendati demikian. Rudi belum berani mengungkapkan perkiraan kenaikan harga rumah-rumah yang dipasarkannya. "Kalau untuk kenaikan harga tahunan secara gradual diperkirakan sekitar 20%," ungkap Rudi.
Berbeda dengan Ali Tranghanda dan Rudi, Ali Munawar mengatakan saat ini belum ada kenaikan harga yang signifikan dengan adanya pembangunan Pelabuhan Internasional Bojanegara. Setidaknya, "Belum terasa kenaikannya," ungkap Ali Munawar.
Ali menambahkan, karakteristik properti sangat unik. Dia mencoba membandingkannya dengan saham. Menurutnya, dalam pasar saham, walaupun baru berupa rumor, orang sudah beraksi untuk membeli atau menjual. "Buy on rn mor, sale on news," ucapnya sambil tertawa. Sedangkan untuk properti, jika proyek sudah jadi dan terlihat kenyataannya atau wujud barangnya, orang baru akan beraksi untuk membeli.
Senada dengan Ali Munawar, Bangga Nirwanjaya, Associate Director CB Richard Ellis Indonesia, mengatakan pembangunan Pelabuhan Bojanegara tidak sertamerta akan menaikkan harga. properti. Yang perlu diperhatikan secara seksama adalah pelabuhan itu beroperasi. Jika memang nanti setelah pelabuhan jadi dan berfungsi sesuai dengan rencana, maka baru bisa dipastikan berpengaruh tidaknya terhadap kenaikan harga properti. Apabila pelabuhan sudah beroperasi seperti direncanakan, bisa dipastikan roda ekonomi akan bergerak pula. "Tapi, jika hanya sebagai pelabuhan bayangan Tanjung Priok, tak akan ada pengaruh yang signifikan,".katanya Menurut Bangga, kenaikan harga hanya terjadi di lahan yang akan dibebaskan yang nantinya menjadi lokasi pelabuhan tersebut. Sedangkan di luar itu semua, sampai sekarang belum ada kenaikan harga Ali Munawar malah mengungkapkan, kenaikan harga properti di Cilegon saat ini lebih karena pengaruh penurunan bunga kredit pemilikan rumah (KPR). "KPR itu kan bikin orang yang biasanya tidak mampu untuk membeli jadi mampu kan," cetusnya Ia juga menganalogikan penjualan properti kelas menengah ke bawah seperti gula dan semut. Jika di situ ada gula, pasti semut akan berdatangan. Begitu juga untuk properti kelas menengah ke bawah. "Jika di situ ada pabrik atau industri, maka orang juga akan berdatangan," terangnya.
So, pertanyaannya, ada atau tidak ada pelabuhan internasional, Cilegon masih menggiurkan?

Sumber : Kontan

 Dilihat : 3969 kali